계약갱신요구권 vs 묵시적 갱신, 무엇이 다를까?

 

 

계약갱신청구권 vs 묵시적 갱신, 무엇이 다를까?

정의부터 실무 사례까지, 두 제도의 진짜 차이

 

1. 서론 : 계약갱신청구권 vs 묵시적 갱신

 

전세 계약 만료 시 “자동으로 연장되나?” “나도 연장 요구할 수 있나?” 고민하시는 분 많으실 텐데요.
대표적으로 두 가지 방식이 있습니다:
- 계약갱신요구권: 세입자가 명시적으로 계약을 연장해달라고 요구
- 묵시적 갱신: 계약 만료 전 아무 조치 없으면 자동으로 연장된 것으로 간주

이 글에서는 정의, 기간, 법적 효과, 실전 사례, 오해, 실무 팁까지 총망라하여 비교해 드립니다.

 

2. 계약갱신청구권이란?

1) 정의

「주택임대차보호법」에 따라, 세입자는 임대차 계약 만료 6개월 전부터 (2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월 전부터) 1개월 전까지 집주인에게 “연장하겠다”는 의사를 밝히면,

• 한 번에 2년 연장
• 보증금 인상폭은 5% 이내로 제한
  받을 수 있는 권리입니다.

2) 법적 효과

• 2년간 거주 보장
• 청구권은 1회 한정
• 집주인은 실거주 등 정당 사유 없으면 거절 불가

3. 묵시적 갱신이란?

1) 정의

계약 종료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 어느 쪽도 계약 종료나 조건 변경 의사를 밝히지 않으면, 기존 조건 그대로 자동 연장된 것으로 간주됩니다.

임대료의 변동 없이 기존 조건 그대로라는 점을 명심해야 합니다.

 

2) 법적효과

 

• 기간은 2년으로 간주
• 세입자는 언제든지 3개월 전 통보 후 중도 해지 가능
• 묵시적 갱신은 ‘계약갱신청구권 행사’로 보지 않음 (청구권은 여전히 유지됨)

4. 두 제도의 차이 정리

1) 기간 : 계약갱신청구권은 2년, 묵시적갱신은 2년으로 간주

2) 연장조건 : 계약갱신청구권은 5% 인상 제한 / 묵시적갱신은 동일조건 유지

3) 청구권 횟수 : 계약갱신청구권은 1회 / 묵시적갱신은 여러 번 가능

4) 중도해지 : 계약갱신청구권은 임차인이 3개월 내 통지 시 / 묵시적갱신은 임차인이 3개월 내 통지 시

5) 의사표시 : 계약갱신청구권은 의사 표시가 필요하지만, 묵시적갱신은 의사표시 없이 자동 연장

 

 

5. 사례 

1) 묵시적 갱신 후 거주 중 중도해지

 A 씨 사례
전입신고 후 계약 갱신 의사를 밝히지 않아 묵시적 갱신 상태로 2년이 연장되었으나, 중간에 이사를 가게 되었는데, 묵시적 갱신 상태에서는 3개월 전 통지 시 중도 해지 가능했고, 실제로 큰 문제 없이 퇴거함.

 

2) 계약갱신청구권 행사

B씨 사례

만기 2개월 전에 서면으로 계약갱신청구권을 행사해 임대차계약을 2년 연장했습니다. 주변 전세 시세가 1억 이상 상승했으나, 보증금은 최대 인상한도인 5% 2천만원만  올렸습니다. 해당 청구권은 1회만 가능하므로, 2년 후에 계속 거주를 원하여, 계약을 연장하고 싶을 때는 신규계약에 준하여 보증금을 인상 또는 해야 합니다.

계약갱신청구권은 동일목적물에 1회 사용할 수 있으므로, 해당 집에 더이상의 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.

 

3) 묵시적갱신과 계약갱신권을 혼동한 임대인

묵시적 갱신으로 2년 거주 후  집주인이 “이미 갱신한 거니까 청구권은 소진된 것”이라며 재계약을 거절했으나, 법적으로 묵시적 갱신은 청구권 소진으로 보지 않으므로 세입자가 청구권 다시 행사 가능합니다.

6. 실무에서 주의해야 하는 사항

 

1) 계약 만료일 기준 6~2개월 전 알림 설정

2)묵시적 갱신 이후에도 계약갱신청구권은 여전히 유효함

3) 청구권 행사 시에는 문자, 카톡, 내용증명 등 기록을 남길 것

4) 계약서에 ‘청구권 행사 여부’ 명시하면 향후 분쟁 예방에 좋음

 

7. 요약하자면,

계약갱신청구권은 내가 연장하겠다는 의사를 표현하면 법적으로 2년 보장 + 임대료 5% 이내 상승 제한되나, 동일목적물에(동일한 집에) 1회만 사용 가능합니다. 임차인은 3개월 전 통보 후 퇴거가 가능합니다.
묵시적 갱신은 임대료등의 조건 변겅 없이, 아무 말 없이 넘어가면 자동 연장되는 것입니다. 임차인은 언제든지 3개월 전 통보 후 퇴거 가능합니다. 계약갱신청구권은 그대로 유지됩니다.

8. 중도해지 및 중개수수료의 부담

계약갱신청구권이든 묵시적갱신이든 임차인의 계약해지 통지 시  3개월 이후에는 임차인의 계약해지 통지가 효력이 발생합니다.

의견이 분분한 부분이 중개수수료를 누가 내느냐 입니다. 최근 판례에 따르면,계약갱신청구권이나 묵시적 갱신이나 임대인이 부담하여야 하나, 실무에서는 임대인과 임차인간의 조율이 필요한 부분입니다.