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부동산상식- 세입자 입장에서 특약사항 쓸 때 주의할 점

k-goodies 2025. 7. 13. 20:00

부동산상식-세입자 입장에서 특약사항 쓸 때 주의할 점

 

1. 서론 - 특약사항은 임대인과 임차인간의 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

임대차 계약서를 작성할 때 흔히 간과하기 쉬운 부분이 바로 **‘특약사항’**입니다. 표준 계약서에 있는 조항만 믿고 안심했다가는, 계약 만기 후 보증금을 제때 돌려받지 못하거나 예상치 못한 비용을 떠안는 경우도 많습니다. 특히 2025년 현재 기준으로는 *주택임대차보호법 개정, 주택임대차 계약신고제 도입,최신 실무 판례 등을 모두 고려해야 하기 때문에, 특약 조항을 정확히 이해하고 작성하는 것이 세입자 보호의 핵심입니다.

 

2. 본론 -특약사항에 작성 시 꼭 고려해야할 내용들

1) 잔금 입금일 기준 권리관계 유지 조건

계약서에 “잔금 지급일 익일까지 기존 근저당권 등의 권리관계 유지” 조항을 넣는 것은 매우 중요합니다. 만약 계약 작성 이후  임대인이 몰래 근저당을 설정하거나 추가 대출을 받는다면, 세입자의 보증금이 보호받기 어렵습니다. 특히 전입신고의 효력은 전입신고 다음날 부터이기 때문에, 잔금지급 당일 전입신고를 하여야 하고, 임대인은 잔금지급일 익일까지 기존 근저당권을 없애거나, 새로운 권리변동을 일으키지 않아야 합니다.

 

2) 전세자금대출 관련 안전장치

많은 세입자가 전세자금대출을 이용하고 있습니다. 만약 대출이 거절되거나 한도가 맞지 않아, 잔금을 치르지 못한다면, 계약금을 그대로 날릴 수 있습니다. 따라서 계약서 특약조항에 “전세자금대출 불가시 계약 무효·계약금 전액 반환”이라는 안전장치를 꼭 명기해야 하며, 이를 통해 세입자는 불안 없이 계약을 체결할 수 있습니다.

 

3)전세보증금 반환보증 가입 협조

전세보증금 반환보증은 국토교통부에서 권장하는 전세사기 방지 핵심 제도입니다. 세입자가 가입을 요청했을 경우 임대인이 거절할 수 없도록, 가입 협조를 하지 않을 경우 계약 무효 및 보증금 반환 특약을 넣어두는 것이 중요합니다. 

 

4) 임대차 기간 중 권리변경 통지 및 계약종료권 보장

특약사항으로 “임대차 기간 중 임대인이 본 주택을 매도하거나 담보 제공할 경우 반드시 임차인에게  통지해야 하고, 세입자는 계약을 종료하거나 새로운 소유자와 계약 승계를 거부할 권리가 있다”고 명시하세요. 이런 조항 없이는 내 집이 매도된 사실조차 모를 수도 있습니다. 임대인이 바뀐 경우, 전세대출을 받은 은행에 통지해야 하는 것도 알아두시면 좋을것입니다.

5)시설물 수리·관리비 정산

보일러, 누수, 주방 설비 등 생활에 필수적인 시설물이 고장 났을 때 누가 고치느냐, 소모품(필터, 전구 등)의 교체 책임자는 누구인지, 그리고 계약 종료 시 관리비·공과금 정산 방식은 무엇인지 세부적으로 적지 않으면 분쟁이 생겼을 때 법적 다툼이 일어납니다. 따라서 “임대인은 중대한 설비 고장 수리, 세입인은 경미한 소모품·과실에 따른 수리 책임, 잔금 기준 이전 공과금·관리비는 임대인이 정산”과 같은 조항은 반드시 포함해야 합니다. 또한 장기수선충당금이 부과되는 공동주택(아파트 등)의 경우, 만기 시 장기수선충당금을 정산받는다는 것도 넣으시면 좋습니다.(장기수선충당금은 임대인-소유주가 부담해야 하나, 편의 상 관리비에 함께 청구되므로, 만기 시점에 정산하여 임대인에게 받아야 합니다.)

 

6) 계약 종료일 보증금 반환 보장

계약이 만료되었는데 세입자가 같은 집에 계속 살든 나가든, 만료일에 깔끔하게 보증금을 돌려받을 권리를 보장받기 위해 “계약 만료일에 신규 세입자 계약 여부와 상관없이 임대인은 보증금을 즉시 반환한다”는 문구를 특약으로 넣으세요. 이 문구가 없으면 이사 뒤에도 보증금 반환을 계속 기다려야 할 수도 있습니다.

 

7) 계약서에 명시가 되어있지 않아도, 알아주면 좋은 임대차 관련 법률

- 주택임대차보호법에 따라 세입자는 최소 2년 보호 받고, 1회 계약 갱신 요구권을 종전처럼 행사할 수 있습니다.
따라서 2년 미만으로 계약을 하였더라도, 2년까지는 계약이 유효합니다.

- 주택임대차 계약신고제가 2025년 6월부터 시행 중이며, 계약서 원본에 세입자와 임대인 모두 기명·날인·확정일자 찍어야 신고 가능하며, 신고 의무 불이행 시 과태료 대상이 될 수 있습니다.

- 특약은 반드시 계약서 원본과 같이 작성되어 기명날인해야합니다.

 

3. 결론 및 마무리

 

세입자 입장에서 특약사항은 단순한 옵션이 아니라, 법적 안전장치입니다. 매매대출, 시설 고장, 계약 해지, 보증금 반환 등 실제 발생 가능한 위험을 최소화할 수 있습니다. 계약 전 반드시 특약 조항을 꼼꼼하게 읽고, 수정·보완 요청과 직접 기명날인 등 절차를 거치세요. 필요하면 공인중개사나 변호사 자문을 통해 문구 검토를 요청하는 것도 좋습니다.

 

 

4. 계약시 참고할 수 있는 예시문

1) 잔금일 권리관계 유지 특약 :

"잔금 지급일 익일까지 본 주택에 대한 추가 근저당 설정, 담보대출 실행 등 권리관계 변경이 없어야 하며, 위반 시 본 계약은 무효로 간주하고 임대인은 계약금 및 중도금을 즉시 반환한다"

 

2)  전세자금대출 불가 시 계약 무효 특약
“임차인의 전세자금대출이 금융기관 사유로 불가능하거나 대출 한도 부족 시, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 금액 전액을 이의 없이 반환한다.”

3) 전세보증금 반환보증 가입 협조 특약
“임차인이 전세보증금 반환보증 가입을 요청할 경우, 임대인은 관련 서류 제출 및 확인 절차에 성실히 협조하며, 이를 거절하거나 지연할 경우 계약은 임차인의 요구에 따라 해제될 수 있다.”

4) 임대차 기간 중 권리변동 통지 특약
“임대인은 계약기간 중 주택의 매매, 증여, 근저당권 설정 등의 권리변동 발생 시, 임차인에게 서면으로 통지해야 하며, 임차인은 이를 이유로 계약 해지 또는 보증금 반환을 요구할 수 있다.”

5) 계약 만료 시 보증금 즉시 반환 특약
“임대인은 계약기간 종료 시 신규 임차인의 계약 여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환하며, 반환 지연 시 연 10%의 지연이자를 부담한다.”

6) 시설물 수리 책임 분담 특약
“보일러, 누수, 수도, 전기 등 주요 설비의 고장 수리는 임대인이 책임지며, 전구, 필터, 소모품 등의 교체나 임차인의 과실로 인한 손해는 임차인이 부담한다.”

7) 관리비 및 공과금 정산 특약
“전기, 수도, 가스요금, 관리비 등 공과금은 잔금 기준일을 기준으로 정산하며, 정산 시점까지의 미납 요금이 있는 경우 임대인이 이를 완납 후 인도한다.”

8) 계약 갱신 거절 사전 통지 특약
“임대인은 계약 만료 2개월 전까지 서면으로 갱신 거절 여부를 통보해야 하며, 미통보 시 임차인의 계약 갱신 요구권을 인정한 것으로 본다.”

9) 전입신고 및 확정일자 특약

“임차인은  확정일자 및 전입신고를  할 것이며, 임대인은 이를 방해하거나 불이익을 주지 않으며, 임대차신고에도 협조한다.”