부동산상식- 임차인이 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지 체크리스트

 

부동산상식-실무자가 알려주는 전세 계약 실수 방지 가이드

 

한국에만 존재하는 독특한 주거 형태, 바로 ‘전세’ 제도입니다.  
전세는 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 한 번에 맡기고, 

매달 내는 월세 없이 일정 기간 동안 주거할 수 있는 방식인데요,

이 제도는 외국인에게는 매우 낯설고,

심지어 평생 모은 목돈을 잃을 수 있는, 위험한 선택일 수 있습니다.

저는 현재 부동산 중개사무소에서 아르바이트를 하며 수많은 전세 계약을 실무적으로 경험하고 있는데요,

오늘은 그 경험을 바탕으로 ‘전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 5가지’를 소개합니다.

 1. 등기부등본 확인 – ‘집주인’과 ‘근저당’ 확인은 필수
 

전세 계약 시 가장 먼저 해야 할 일은 **등기부등본을 떼어보는 것**입니다.

등기부등본에는  
- 소유자 정보 (실제 집주인이 누구인지)  
- 집에 설정된 근저당, 압류, 가압류 내역  등
집에 대한 권리관계가 상세히 나와 있습니다.

전세보증금보다 큰 금액의 근저당이 설정되어 있다면, 해당 집은 매우 위험한 매물일 수 있습니다.  
이 경우, 집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

또한 **임대인이 실제로 해당 주택의 소유자인지도 반드시 확인**해야 합니다.  
가끔 부모 명의의 집인데 자녀가 임의로 계약을 시도하거나,

공동명의인 집에서 한쪽 소유자만 나오는 사례도 있으니 주의가 필요합니다.

2. 확정일자와 전입신고 – 세입자의 생명줄

전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
간단히 말하면,  
- **전입신고**: 내가 그 집에 실제로 살고 있다는 것을 행정적으로 알림  
- **확정일자**: 내가 언제 계약을 했는지를 증명할 수 있는 날짜 도장

 

이 두 가지를 하면, 집이 경매로 넘어가더라도 내가 보증금을 가장 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 됩니다.  
입주 후 즉시 동사무소에서 신청해 주세요.

주의할 점은, 확정일자를 먼저 받았더라도 전입신고가 늦으면 대항력이 생기지 않는다는 점입니다.  
반드시 두 가지를 함께 완료해야 전세보증금 보호 효과가 생깁니다.2025년 6월부터 임대차 계약 후 임대차계약신고를 하지 않으면, 벌금이 부과되오니,

계약 후 임대차계약신고와 확정일자를 동시에 진행하는 것을 추천드립니다.

 

 

 3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

 

혹시 모를 상황에 대비해 전세보증보험에 가입하는 것이 점점 필수처럼 여겨지고 있습니다.

하지만 모든 매물이 가입 가능한 건 아니며,  
- 집주인의 채무 상태  
- 해당 주택의 공시가격  
- 계약 조건  
등에 따라 가입이 거절되거나 보험료가 높게 책정될 수 있어요.

특히 집주인이 다주택자일 경우, 일부 보증기관은 보험 가입을 제한하거나 서류를 더 요구하는 경우가 있습니다.  
따라서 계약 전에 ‘이 집, 보증보험 가입 가능한가요?’라는 질문을 반드시 던져보는 것이 좋습니다.또한 건축물대장에 "위반건축물"인 경우, 보험가입이 어려울 수 있니, 꼭 확인하세요!

 4. 계약서 특약사항 꼼꼼히 검토

 

계약서에 들어가는 특약사항은 구두 합의보다 훨씬 강력한 법적 효력을 갖습니다.  
따라서 다음 내용을 꼭 체크하세요:

- 집주인이 보일러, 수도, 벽지 등 수리를 계약 전후에 해주기로 한 항목  

- 전세대출 등이 안될 경우 위약금 없이 계약을 취소할 수 있다는 등의 내용
- 전세계약 만료 전 조기 퇴거 시 책임 범위  
- 전입신고, 확정일자 지연 시 발생할 문제

많은 분들이 "부동산에서 알아서 써주겠지" 하고 넘어가지만, 실제 분쟁의 80%는 특약사항 미확인 또는 미기재에서 발생합니다.

또한 중개사무소가 작성한 표준계약서 양식이라고 하더라도, 나에게 불리한 조항이 포함될 수 있으므로, 모든 문장을 꼭 읽고 이해한 후 서명하는 것이 중요합니다..

계약금을 보내기 전, 중요한 내용은 미리 협의하시고, 문자 또는 SNS메시지로 받아놓으시는 것을 추천드립니다.

 

 5. 전세 기간 내 집 매도 여부 조항 확인

전세 기간 중 집주인이 해당 집을 매도하는 경우도 있습니다.  
이 경우,  새로운 집주인이 기존 계약을 승계해야 해야 하나, 경우에 따라 세입자에게 퇴거를 요구하거나 갈등이 발생할 수 있습니다.

따라서 계약서에  '전세 기간 중 매도 시 계약 조건 및 세입자 권리를 보장한다" 는 내용을 명확히 기재해 두는 것이 좋습니다.

특히, 매도 가능성이 높은 매물이라면, 계약서에 '전세 기간 내 임대인의 임의 매도 시 세입자의 거주권 보장'을 명시해 달라고 적극적으로 요청하는 것이 좋습니다.

 

덧붙이는 글,

 

전세제도는 왜 한국에만 있을까?

전세는 사실상 한국에만 존재하는 독특한 제도입니다.  
해외에서는 대부분 월세(Rent) 방식이며, 보증금이 있어도 1~2개월 수준이 일반적입니다.

이처럼 거액을 일시불로 맡기고, 그 돈으로 집주인이 투자하거나 활용하는 시스템은 한국의 부동산 시장 특성과 저금리 시대가 결합한 결과로 탄생한 특이한 모델입니다.

 

집값의 상승분이 월세(렌트)보다 수익률이 좋기 때문에, 한국만의 독특한 전세제도가 유지되고 있는 것입니다.

외국인의 시선에서 보면 “왜 그 돈을 은행에 넣지?” 싶은 제도지만, 여전히 한국에서는 많은 사람들이 전세를 선호합니다.  
그만큼 제대로 알고 들어가야 ‘안전한 계약’을 할 수 있습니다.

 마무리하며

전세는 장점도 많지만, **한 번의 실수로 수천만 원의 손실을 입을 수 있는 제도**입니다.  
오늘 소개한 5가지 체크리스트만 제대로 챙겨도 대부분의 위험 요소를 줄일 수 있습니다.

계약 전에는 반드시 전문가의 도움을 받고, 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 확인*세요.  
가능하면 보증보험 가입, 특약 조항 확인, 등기부 확인을 통해 내 자산을 안전하게 지키는 것이 최우선입니다.

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모두 안전하고 합리적인 전세 계약 하시길 바랍니다!