필독, 다가구주택 임대차계약 시 전세사기 피하는 방법

 

임대차계약서 이미지

 

 

 

 

 

부동산뉴스를 보면 전세사기에 대한 기사를 많이 접할 수 있습니다.

서민들에겐 여전히 주거형태의 하나로 사랑받는 전세임에도, 질나쁜 전세사기로 인해 전세의 월세화가 가속화되고 있는데요,

 

유독 다가구주택이 전세사기에 많이 이용되는 이유를 같이 살펴보고, 예방방법까지 알아보도록 할까요?

1. '깜깜이 정보'의 비대칭성: 단독주택에 여러 세입자가 있는 것 자체가 위험

가장 핵심적인 이유입니다. 다가구주택은 법적으로 **'단독주택'**입니다. 건물 전체가 하나의 등기부등본을 가집니다. 아파트처럼 호실별로 등기가 분리되어 있지 않습니다.

• 구조적 문제점:
  • 선순위 보증금 파악 불가: 내가 입주하기 전에 이미 살고 있는 다른 세입자들의 보증금 총액(선순위 보증금)이 얼마인지, 임차인이 계약 전에 정확히 확인할 법적 방법이 없습니다. 임대인이나 중개인이 알려주는 정보에만 의존해야 합니다.
  • 숨겨진 경쟁자: 만약 집이 경매에 넘어가면, 건물 전체가 하나의 물건으로 매각됩니다. 이때 모든 세입자는 순위 경쟁자가 됩니다. 먼저 전입신고하고 확정일자를 받은 세입자부터 순서대로 보증금을 받아 가는데, 내 순위가 뒤로 밀리면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
• 사기 수법:
  • 사기꾼(임대인)은 실제로는 대출(근저당)과 선순위 보증금이 꽉 차 있어 더 이상 보증금을 받아선 안 되는 '깡통주택'임에도 불구하고, "선순위 보증금이 거의 없다" 또는 "당신이 첫 입주자다"라고 속여서 새로운 세입자를 계속 들입니다. 세입자 입장에서는 이를 검증할 방법이 없으니 속수무책으로 당하게 됩니다.

2. '무자본 갭투자'로 주택을 사들일 수 있음.

'무자본 갭투자'는 자기 돈 거의 없이 임대보증금만으로 주택을 사들이는 방식입니다. 다가구주택은 이 방식에 매우 취약합니다.

• 구조적 문제점:
  • 높은 전세가율: 다가구주택은 보통 시세가 불투명하고, 매매가 대비 전세 보증금의 비율(전세가율)이 매우 높게 형성되는 경우가 많습니다.
  • 동시다발적 계약 가능: 건물 전체가 자기 소유이므로, 사기꾼은 여러 호실의 전세 계약을 동시에 진행하며 단기간에 거액의 보증금을 손에 쥘 수 있습니다.
• 사기 수법:
  • 사기꾼은 매매가 10억 원짜리 다가구주택을 계약합니다. 자기 돈은 계약금 1억 원만 겁니다. 그리고 잔금일 전에 여러 세입자와 동시에 전세 계약을 맺어 보증금 10억 원을 받아, 그 돈으로 주택 매매 잔금 9억 원을 치르고도 돈이 남게 됩니다.
  • 이렇게 자기 돈 없이 소유권을 취득한 뒤, 다음 세입자의 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 돌려주는 '돌려막기'를 하다가 집값이 하락하거나 더 이상 세입자를 구하지 못하면 그대로 잠적해버립니다.

3. 신탁 사기 등 복잡한 권리관계 설정 용이

다가구주택은 건물 전체가 하나의 단위이므로, 신탁회사에 부동산을 맡기고 대출을 받는 '신탁등기'를 설정하기 용이합니다. 이는 또 다른 사기 수법의 통로가 됩니다.

• 구조적 문제점:
  • 실소유주 혼동: 부동산이 신탁회사에 넘어가면 등기부등본상 소유자는 신탁회사가 됩니다. 하지만 기존 집주인(위탁자)이 계속 관리하며 임대 계약을 맺는 경우가 많습니다.
  • 임차인의 법적 지위 취약: 신탁된 부동산은 원칙적으로 신탁회사의 사전 동의 없이는 임대차 계약이 무효입니다.
• 사기 수법:
  • 사기꾼(위탁자)은 이미 부동산을 신탁회사에 맡겨 실질적인 처분 권한이 없음에도 불구하고, 자신이 여전히 집주인인 것처럼 행세하며 세입자와 전세 계약을 체결합니다.
  • 세입자는 등기부등본에서 '신탁원부'까지 확인하지 않으면 이 사실을 알기 어렵습니다. 나중에 문제가 생겼을 때, 신탁회사는 동의한 적 없는 계약이라며 보증금 반환을 거부하고, 세입자는 법적으로 보호받지 못하는 상황에 처하게 됩니다.

돌다리도 두드려보는 마음으로 다가구주택은  꼼꼼하게 알아보고 계약하세요

결론적으로 다가구주택은 **'정보의 불투명성'**이라는 태생적 한계를 가지고 있습니다.

• 아파트/다세대: 각 호실별로 등기부가 있어 대출 규모를 명확히 알 수 있습니다. 내 경쟁자는 해당 호실에 설정된 권리뿐입니다.
• 다가구주택: 건물 전체가 하나의 등기부라, 보이지 않는 **수많은 다른 세입자들의 보증금이 나의 '잠재적 부채'**가 됩니다.

이러한 구조적 허점을 사기꾼들이 교묘하게 파고들기 때문에, 다가구주택 임대차 계약 시에는 다른 어떤 주택보다 선순위 권리관계를 확인하는 것이 중요하며, 임대인이 관련 정보 제공을 꺼린다면 위험 신호로 판단하고 계약을 피하는 것이 상책입니다.