실무자와 함께 단독주택, 다가구주택, 다세대주택의 차이점을 알아보자

 

 

 

 

 

 

 

헷갈리는 한국의 주택 종류, 완벽 정리! 단독주택부터 도시형생활주택까지

"이 집은 다세대야, 다가구야?" "빌라랑 연립주택은 뭐가 다르지?"

내 집 마련을 꿈꾸거나 이사를 계획할 때 한 번쯤 부딪히게 되는 질문입니다. 비슷해 보이지만 법적으로, 또 실제 생활에서 큰 차이를 보이는 한국의 다양한 주택 형태. 각 주택의 특징과 장단점을 꼼꼼히 알려드릴게요.

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1. 한 지붕 아래 한 가족, 단독주택

말 그대로 하나의 건물을 한 세대가 소유하고 사용하는 주택을 의미합니다. 「건축법」상으로는 다중주택, 다가구주택, 공관도 단독주택에 포함되지만, 일반적으로 우리가 '단독주택'이라고 할 때는 한 가족이 사는 집을 떠올리죠.

• 특징: 개별적인 공간 활용이 자유롭고, 층간 소음에서 해방될 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다
• 장점: 사생활 보호, 자유로운 인테리어, 층간 소음 없음, 독립적인 생활 공간.
• 단점: 아파트에 비해 방범이나 보안에 취약할 수 있고, 유지·보수 비용이 많이 들며 환금성이 떨어질 수 있습니다.

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2. 등기부등본이 핵심! 다가구주택 vs 다세대주택

겉모습은 비슷하지만, 법적으로는 완전히 다른 이 두 주택은 건물 주인이 1명인지, 여러 명인지에 따라 구분됩니다. 부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 중요한 차이점이니 꼭 기억하세요!

2-1) 다가구주택 (단독주택의 일종)

다가구주택은 건물 전체의 소유주가 1명인 단독주택입니다. 각 호실은 분양되지 않고, 건물주가 세입자들에게 임대를 주는 형태가 일반적입니다.

• 법적 기준:
  • 주택으로 사용하는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하
  • 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡(약 200평) 이하
  • 거주 세대 수 19세대 이하
• 장점 (거주자 입장): 비교적 저렴한 임대료.
• 단점 (거주자 입장): 담보 제공 시 건물 전체가 통으로 제공되므로, 건물 전체가 경매에 넘어갈 경우 전세 보증금을 돌려받는 순위에서 밀릴 수 있어 계약 시 선순위 보증금 확인이 필수입니다.
• 등기부등본 발급 시 "건물"로 표시되어 있는 경우, 다가구주택입니다.

2-2) 다세대주택 (공동주택)

다세대주택은 각 호실별로 소유주가 다른 공동주택입니다. 즉, 101호 주인과 201호 주인이 다를 수 있다는 뜻이죠. 우리가 흔히 '빌라'라고 부르는 주택의 상당수가 여기에 해당합니다.

• 법적 기준:
  • 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하
  • 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660㎡(약 200평) 이하
• 장점: 아파트보다 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하고, 호실별로 등기가 되어 있어 재산권 행사가 자유롭습니다.
• 단점: 주차 공간이 부족한 경우가 많고, 아파트에 비해 편의시설이 부족하며 시세 파악이 어려워 환금성이 떨어질 수 있습니다.

💡 '빌라'는 어디에 속할까? '빌라(Villa)'는 법적 용어가 아닌, 부동산 시장에서 사용하는 이름입니다. 보통 4층 이하의 공동주택을 통칭하는데, 대부분 다세대주택이나 연립주택(다세대주택보다 면적이 큰 주택, 바닥면적 합계 660㎡ 초과)을 의미합니다.

 

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3. 1~2인 가구를 위한 맞춤 주택, 도시형생활주택

빠르게 증가하는 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 등장한 형태로, 300세대 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택입니다.

과거에는 '원룸형', '단지형 연립', '단지형 다세대'로 구분되었으나, 법 개정으로 현재는 **'소형주택'**과 **'단지형 연립/다세대'**로 분류됩니다. 특히 2025년부터는 규제가 완화되어 더 주목받고 있습니다.

• 최신 개정 사항 (2025년 1월 시행):
  • 기존 '원룸형' 주택이 **'소형주택'**으로 명칭이 변경되었습니다.
  • 소형주택의 면적 제한이 기존 전용면적 60㎡ 이하에서 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하까지 확대되어 3~4인 가구도 거주할 수 있는 중소형 평형 공급이 가능해졌습니다.
• 특징: 주로 교통이 편리한 도심에 위치하며, 청약통장 없이 분양받을 수 있고 재당첨 제한 등의 규제를 적용받지 않는 경우가 많습니다.
• 장점: 뛰어난 접근성, 비교적 저렴한 가격, 각종 규제로부터 자유로움, 풀옵션 빌트인 가구가 많은 편.
• 단점: 아파트에 비해 주차 공간이나 커뮤니티 시설이 부족하고, 소규모 단지가 많아 관리비가 비쌀 수 있습니다.

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다가구주택 소유자는 다주택자? 1주택자?

 

 

다가구주택에도 여러 세대가 임대로 거주하고 있는데, 소유주는 다주택자로 분류되는지 궁금하시죠?

 

 

다가구주택 소유자는 어떤 세금을 계산하는지에 따라 1주택자일 수도, 다주택자일 수도 있습니다.

법적으로 다가구주택은 집주인이 1명인 '단독주택'이지만, 실제로는 여러 가구가 살고 있기 때문에 세법에서는 상황에 따라 다르게 판단합니다.

1. 1주택자로 보는 경우 : 다가구주택 1건물만 소유 시 

다가구주택 소유자에게 가장 유리한 경우입니다.

• 조건: 다가구주택 건물 한채를 보유하며, 보유하던 다가구주택 **건물 전체를 하나의 단위로 묶어 한 명의 매수인에게 양도(매각)**할 경우
• 혜택: 해당 주택을 **'하나의 주택'**으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (2년 이상 보유 및 거주 등 기본 요건 충족 시, 양도가액 12억 원까지 비과세)

즉, 여러 가구가 살고 있더라도 건물 전체를 통으로 팔면 1주택을 판 것으로 인정해 세금 혜택을 주는 것입니다. 이는 임대주택 공급을 장려하기 위한 중요한 세법상 특례입니다.

 

2. 다주택자로 보는 경우 : 

1.) 만약 다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하여 각 호실을 개별적으로 나누어 팔게 되면, 그 순간부터 다주택자가 되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 경우에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.

 

2) 옥탑방이 있는 경우 주의사항

다가구주택의 조건은 아래와 같습니다.

• 주택으로 사용하는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하
• 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡(약 200평) 이하
• 거주 세대 수 19세대 이하

만약 옥탑방으로 75m2 를 초과하는 방을 만들면, 주거층으로 판단하여, 주택으로 사용하는 층수가 4층이 됩니다.

 

 

다음 글은 다가구주택에 임대차 계약을 진행할 때 주의사항에 대해 설명하도록 하겠습니다.